防范商品房销售资金“跑冒滴漏”

□王小韦 熊斌

据《中国银行保险报》报道，人民银行、银保监会日前在联合召开的房地产金融工作座谈会上提出坚持不将房地产作为短期刺激经济手段，金融部门围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度。金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。立足金融行业自身职责和在房地产金融产业链中的角色定位，贯彻执行的重要抓手和内容就是对商品房销售资金监管，管好购房人向房地产开发商（以下简称“房企”）销售房款的“钱袋子”，配合房企监管部门最大限度从源头上预防和遏制房企违约风险。

通过检索公开的正反典型案例，当前个别区域在住房销售资金监管方面亟待加强的短板集中表现为：一是制度建设偏软。例如，操作性较强的规定往往是地市级住房和城乡建设局（以下简称“住建局”）、人民银行中心支行、银保监分局联合发文，而实际操作的区县住建局未能按照上级要求完善并严格执行。二是系统建设技术滞后。就商品房销售资金归集和拨付全过程，在住建部门、房企、监理公司和商业银行之间不能实时共享，不利于四方主体及时发现问题并采取有效措施。如果出现承担商品销售资金监管银行（以下简称“监管行”）和提供按揭贷款的银行（以下简称“按揭行”）不一致时，监管行不能通过统一的系统实时知晓按揭贷款发放和归集情况，制约了监管行履职的精准性。作为监管行、按揭行监管机构主体之一的银保监分局，未能通过统一的系统事中知晓按揭贷款划入监管账户情况，而要依赖事后需要监管行、按揭行通过人工报送相关资料。三是相关人员配备不强。与一般结算账户管理责任失责问责相比，商品房销售资金管理失责损失更大、问责更严厉，客观上需要对参与此项业务配备综合能力更强的人员，例如，有的监管行、按揭行法务部门人员在审核商品房销售资金监管合同时，审核依据不是多部门联合发文，而是区县住建局部门单方发文。上述做法导致商品销售资金监管账户管理出现了按揭行应纳入而未纳入、监管行违反工作程序向房地产企业划转资金现象，为房地产企业挤占、挪用销售资金埋下隐患，进而对房地产市场平稳健康发展、住房消费者合法权益造成消极影响。补短板、强弱项才能为管好商品房销售资金“钱袋子”奠定坚实基础。

综合商品房销售资金监管经验、教训，高质效开展此项工作需要，在制度、系统、人员三方面加强管理。一是加强制度建设。鉴于一些较大房企在全国开展业务，人民银行、银保监在全国设立分支机构等实际情况，建议在国家层面制定行政法规层级的监管规定，明确监管链条中住建部门、购房人、房企、监理、人民银行、银保监会、监管行、按揭行、公积金中心等多方主体的权利义务责任，明确对失责者的惩戒条款；省市县如果制定实施细则，建议采取由政府名义发文而不是多部门联合发文。在制度内容设置上，可以要求资金监管行、按揭行“二位一体”，扩大监管行数量，分散资金归集、拨付风险；可以对违规的房企设定“熔断机制”。同时，在制度上界定商品房销售资金涵盖购房人向房企支付的定金、首付款、一次性全款、按揭贷款、住房公积金、保证金等所有相关款项，规定房企与监理企业之间不得具有股权关系，规定拨付款项的范围、进度等要求。二是加强系统建设。在制度建设到位的基础上，通过建立健全信息系统，使商品房销售资金监管链条上的各方主体都能够实时掌握销售资金归集、拨付情况，便于及时发现违规行为并及时采取补救措施。三是加强队伍建设。在制度完善和系统到位的基础上，针对商品房销售资金监管兼具传统、创新的业务，提高商业银行规范此项业务的“软实力”。通过夯实经营基础，防范商品房销售资金“跑冒滴漏”现象。

（作者单位：汉中银保监分局）