关于房地产税的判断与银行业的应对

□应习文

10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。自上海与重庆于2011年开征房地产税以来，在社会各方的持续关注下，房地产税终于又有了实质性推进。

房地产税的推出对共同富裕具有重要意义

10月16日，习近平总书记在《求是》杂志发表题为《扎实推动共同富裕》的文章，明确提出“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。可见此次房地产税的实质性推进，首要意义就是促进共同富裕。

以税收调节为主的二次分配一直是缩减贫富差距，实现共同富裕的重要手段。数据显示，当前我国住户部门在国民收入初次分配的比重在60%左右，尽管较前几年有小幅提升，但仍低于20世纪90年代的水平。在经收入调节二次分配后，住户部门的可支配收入占比也并未提升。

房地产税的推出，一方面有助于扩大住户部门可支配收入占国民收入的比重。关于这一点，有人认为加税如何能增加住户部门收入，甚至有观点认为房地产税是为了替代土地财政而推出的，这种理解是本末倒置的。2020年我国土地出让金收入达到8.4万亿元，占GDP的8%以上，地方政府的国有土地使用权出让收入最终会加在购房成本中，实际由购房者承担，相当于一种隐性的税收。据估算，当前我国城市住房总市值约为350万亿元，即使以1%的房地产税计算，考虑全部征收，也仅为3.5万亿元，与土地财政的规模相去甚远。如果仅考虑试点城市的范围，以及可能推出的免征面积等措施，估计短期开征后，每年征收的居民房地产税收入不超过5000亿元。同时要考虑到房地产税对楼市的冲击，可能造成土地出让收入减少。所以，房地产税的推出尽管会扩大税收收入，但可能并不会扩大包含土地出让金的广义财政收入。

另一方面，房地产税将对调节住户部门内部的财富分配起到重要作用。房产是当前我国居民最主要的财富储藏手段，也是最能体现我国居民财富差距的领域。许多炒房客在过去20多年的房地产牛市中赚得盆满钵满，“房叔”“房姐”可以坐拥大量房产收租营生。对存量住房收税，将提高房产作为资产的持有成本，让房产回归居住属性，降低房产的炒作升值预期，增加二手房市场和租房市场供给；同时，房地产税收入也可以定向用于建设保障性住房，有利于刚需和租房者，减小收入和财富分配差距，从而实现共同富裕。

房地产税应怎么征才能更好地实现共同富裕目标？

一是应考虑对存量房产征收。从上海和重庆近十年的试点情况来看，上海仅考虑对增量征收，而重庆尽管是对存量征收，但范围仅为高端房产，税基都不大，对住房市场的影响较小。为了使房地产税能真正发挥收入和财富调节的作用，预计本次试点城市中采用存量征收的可能性会比较大。

二是应优先选择房价涨幅压力较大和具备较好征收基础的城市开展。目前市场预计开征可能性较大的城市包括上海、重庆、深圳、杭州等。其中上海与重庆应该会在前期房地产税政策的基础上作出一定调整，最主要是扩大税基。深圳与杭州，一个是社会主义先行示范区，一个处于共同富裕示范区，同时也是高房价的一线城市，开征的可能性也较大。其他城市包括北京、成都、广州、苏州、三亚等，也存在开征的可能。

三是应采用免征面积、累进制税率等手段保障刚需的利益，实现“精准共富”，避免误伤。类似的参考政策是上海试点过程中的家庭人均60平方米免征面积，而相关争议是首套免征与免征面积的政策如何组合。如果仅是首套免征（无论人均多大面积），可能会变相增加豪宅市场的需求，有违共同富裕的初衷。另外，在税率上，建议采用累进制税率，即随着家庭人均居住面积的上升，税率也会累进制提升，这样既保护了合理的改善型居住需求，又能对持有多套房的情形实施精准打击。

四是结合鼓励生育、发展住房租赁等政策，形成多目标的政策“组合拳”。采用人均免征面积，可以鼓励家庭生育二孩、三孩。对于有较重抚养负担、失业或退休等特殊群体，且由于历史原因造成房地产税赋过重的情况，可考虑研究相关退税政策。此外，房地产税的推出将增加资产持有成本，也势必会增加租房供给，可考虑与租售并举政策形成合力，大力发展住房租赁市场。

银行在房地产税新时代应如何应对？

房地产税的开征，对银行来说可谓机遇与挑战并存。从挑战来看，过去银行业过度依赖房地产与政信类业务的传统模式难以为继，必须寻求新的业务增长点，重塑服务实体经济的专业能力。同时，应根据监管部门关于促进房地产市场健康发展的要求，既要做好房地产业务集中度管理，也不能过度解读、误读地产金融政策，造成风险的集聚。从机遇来看，房地产税的推出，一是将增加低收入人群的福祉，促进共同富裕，有利于银行做好普惠金融服务；二是房地产税相关的支付、结算、托管类服务，也将是银行新的业务增长点；三是向服务于房地产客户转型，支持客户向租赁住房、物业管理等非房领域扩展。

（作者系民银智库研究员）