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孙兆东:牵住房地产“灰犀牛”的鼻子

发布时间:2020-12-10 08:27:27    作者:    来源:中国银行保险报网

□孙兆东

日前,中国银保监会主席郭树清撰文强调,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”,必须坚决抑制房地产泡沫。值得注意的是,国务院副总理刘鹤近日在《人民日报》撰文指出,房地产业影响投资和消费,事关民生和发展。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持租购并举、因城施策,完善长租房政策,促进房地产市场平稳健康发展。尤其值得注意的是《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建》指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,租购并举、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给,完善土地出让收入分配机制,探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房,完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供给。

2020年4月央行报告显示,中国居民家庭平均1.5套,住房自有率96%,城镇家庭户均资产317万元。西南财经大学2018年4月的研究报告显示:全国各类房产总和8亿套,城镇地区空置率25.4%;商品房空置率26.6%,一线城市空置率16.8%、二线25%、三线30%;城镇地区空置达2亿套。需要关注的是,目前我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。郭树清在文章中表示:“上世纪以来,世界上130多次金融危机中,100多次与房地产有关。”

“前车之覆,后车之鉴”,警示值得关注。12月1日公布的《中国住房大数据分析报告(2020)——城市房价预警与房企品牌价值测度》显示,2020年我国房地产市场已经告别了“只涨不跌”,进入了大分化时代。在2019年10月份至2020年10月份,全国有9个城市的房价年度跌幅超过5%。同时,有城市的房价已经较历史最高点跌去了近50%。但也有城市的房价出现了异常上涨的情况。9个城市房价年度涨幅在10%以上,其中包括1个一线城市,3个二线城市,5个三四线城市。

实际上,我国房地产业行业链条长、产值大,该产业影响到了我国整个国民经济的投资和消费,事关民生和发展。房地产业横跨了服务业和工业等50多个行业小类,如前端对钢铁、水泥等建材需求较大,对货币金融、商务服务等行业依赖度高,后端能带动家电、装潢等居民消费。尽管我国人口基数大,但是经历了32年的住房一系列改革,特别是房地产商品化和市场化的充分繁荣发展,我国住房供求已经发生了根本性改变,房地产的金融属性充分体现了出来,所以时下必须坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持租购并举、因城施策,完善长租房政策,才能更好地促进房地产市场平稳健康发展,也才能保障实体经济的健康可持续发展。

多年来国家政策一直对房地产密切关注:早在2002年住建部就印发了《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》;2003年中国人民银行印发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》;2006年建设部、商务部等六部委配合国家对房地产行业的宏观调控,联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,等等。近年,2016年中央经济工作会首次强调: 房子是用来住的,不是用来炒的;2017年又提出:加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举;2019年强调要落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效机制,并提出不将房地产作为短期刺激经济的手段;2020年4月中央政治局会议强调:要坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展。

在“房住不炒”与“租售并举”的高屋建瓴主基调之下,房地产行业将迈向一个新的时代。房地产企业逐渐磨练出适应环境的强大生存能力。风的方向已经改变,舵与帆必须随之调整,这是又一场房地产周期的新机遇与新考验。房地产企业应以更加开放的心态,不断与时俱进,开展更多共赢的合作,打造新生态和新发展模式,造就新的房地产行业。新房地产行业,要更多地体现“房子是用来住”的属性,逐渐由完全市场化,回归商业合作模式、回归到合作建设共有产权、租金证券化、回归到住房数字化和新福利新模式。同时,新房地产也将是加速应用新基建、新材料、新设计、新工艺、新功能、绿色环保更宜居的房地产,提高人民对美好居住的品质升级。此外,新房地产更是房地产金融融合金融创新模式的房地产。

对于金融机构,要深刻领会国家房地产政策和房地产金融政策导向,落实好一城一策、因城施策。正确解读我国房地产发展要求,以金融的力量完善长租房政策,促进房地产市场转型和平稳健康发展。积极落实住房不炒政策,金融行业要从房地产信贷政策上具有针对性地差别化调整,引导房企多主体供应、多渠道保障、租赁出售并举;同时也要引导房地产企业和房地产金融资源,投向县域、特色镇、美丽乡村、旧城改造、新基建融合发展等房地产新蓝海,有效落实以创新、绿色、协调、开放、共享新发展理念引领房地产高质量发展。

金融企业,要主动促进房地产市场平稳健康发展,要以模式创新、技术创新、融资创新为驱动,帮助房企面向消费升级和高质量需求开发新项目。尤其要注重支持数字化、智能化、更加节能绿色和宜居的优质房地产项目。此外,房地产金融也要与房地产企业深入探索房地产从市场化回归商业化,从纯商业化回归到合作化的共建共享模式,探索从合作化到公产化租赁新模式,以及采用公产资产证券化等创新房地产金融支持居者有其屋。总之,应以创新发展探索共有福利的房地产新时代,以此牵住房地产“灰犀牛”的鼻子,防范房地产资产泡沫风险以及各类资金违规进入房地产。

商业银行,应坚持保房地产金融创新的同时,重点要以维护稳定来抑制房地产泡沫。坚持以金融手段稳地价、稳房价、稳预期,政策工具和产品力争保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,同时金融监管也要从平稳健康可持续的大局出发,实施好房地产金融的审慎管理制度。在疫情情况下特别是鉴于宏观经济的整体考虑,货币和利率适度宽松,更要防范各类资金违规进入房地产,要做好资金的流向监管和额度监管。另外,商业银行要规范房企操作,对于一些楼盘炒作比较多的项目,贷款银行一定要做好各类监管,做到对信贷资金的全流程的审查和监控。商业银行应探索支持“新房地产”与新基建、新金融、数字化、乡村振兴和城市高质量融合发展,从而保障房地产市场的平稳健康高质量发展,成其久远。

(作者系经济学者、《世界的人民币》作者)


孙兆东:牵住房地产“灰犀牛”的鼻子

来源:中国银行保险报网  时间:2020-12-10

□孙兆东

日前,中国银保监会主席郭树清撰文强调,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”,必须坚决抑制房地产泡沫。值得注意的是,国务院副总理刘鹤近日在《人民日报》撰文指出,房地产业影响投资和消费,事关民生和发展。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持租购并举、因城施策,完善长租房政策,促进房地产市场平稳健康发展。尤其值得注意的是《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建》指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,租购并举、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给,完善土地出让收入分配机制,探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房,完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供给。

2020年4月央行报告显示,中国居民家庭平均1.5套,住房自有率96%,城镇家庭户均资产317万元。西南财经大学2018年4月的研究报告显示:全国各类房产总和8亿套,城镇地区空置率25.4%;商品房空置率26.6%,一线城市空置率16.8%、二线25%、三线30%;城镇地区空置达2亿套。需要关注的是,目前我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。郭树清在文章中表示:“上世纪以来,世界上130多次金融危机中,100多次与房地产有关。”

“前车之覆,后车之鉴”,警示值得关注。12月1日公布的《中国住房大数据分析报告(2020)——城市房价预警与房企品牌价值测度》显示,2020年我国房地产市场已经告别了“只涨不跌”,进入了大分化时代。在2019年10月份至2020年10月份,全国有9个城市的房价年度跌幅超过5%。同时,有城市的房价已经较历史最高点跌去了近50%。但也有城市的房价出现了异常上涨的情况。9个城市房价年度涨幅在10%以上,其中包括1个一线城市,3个二线城市,5个三四线城市。

实际上,我国房地产业行业链条长、产值大,该产业影响到了我国整个国民经济的投资和消费,事关民生和发展。房地产业横跨了服务业和工业等50多个行业小类,如前端对钢铁、水泥等建材需求较大,对货币金融、商务服务等行业依赖度高,后端能带动家电、装潢等居民消费。尽管我国人口基数大,但是经历了32年的住房一系列改革,特别是房地产商品化和市场化的充分繁荣发展,我国住房供求已经发生了根本性改变,房地产的金融属性充分体现了出来,所以时下必须坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持租购并举、因城施策,完善长租房政策,才能更好地促进房地产市场平稳健康发展,也才能保障实体经济的健康可持续发展。

多年来国家政策一直对房地产密切关注:早在2002年住建部就印发了《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》;2003年中国人民银行印发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》;2006年建设部、商务部等六部委配合国家对房地产行业的宏观调控,联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,等等。近年,2016年中央经济工作会首次强调: 房子是用来住的,不是用来炒的;2017年又提出:加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举;2019年强调要落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效机制,并提出不将房地产作为短期刺激经济的手段;2020年4月中央政治局会议强调:要坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展。

在“房住不炒”与“租售并举”的高屋建瓴主基调之下,房地产行业将迈向一个新的时代。房地产企业逐渐磨练出适应环境的强大生存能力。风的方向已经改变,舵与帆必须随之调整,这是又一场房地产周期的新机遇与新考验。房地产企业应以更加开放的心态,不断与时俱进,开展更多共赢的合作,打造新生态和新发展模式,造就新的房地产行业。新房地产行业,要更多地体现“房子是用来住”的属性,逐渐由完全市场化,回归商业合作模式、回归到合作建设共有产权、租金证券化、回归到住房数字化和新福利新模式。同时,新房地产也将是加速应用新基建、新材料、新设计、新工艺、新功能、绿色环保更宜居的房地产,提高人民对美好居住的品质升级。此外,新房地产更是房地产金融融合金融创新模式的房地产。

对于金融机构,要深刻领会国家房地产政策和房地产金融政策导向,落实好一城一策、因城施策。正确解读我国房地产发展要求,以金融的力量完善长租房政策,促进房地产市场转型和平稳健康发展。积极落实住房不炒政策,金融行业要从房地产信贷政策上具有针对性地差别化调整,引导房企多主体供应、多渠道保障、租赁出售并举;同时也要引导房地产企业和房地产金融资源,投向县域、特色镇、美丽乡村、旧城改造、新基建融合发展等房地产新蓝海,有效落实以创新、绿色、协调、开放、共享新发展理念引领房地产高质量发展。

金融企业,要主动促进房地产市场平稳健康发展,要以模式创新、技术创新、融资创新为驱动,帮助房企面向消费升级和高质量需求开发新项目。尤其要注重支持数字化、智能化、更加节能绿色和宜居的优质房地产项目。此外,房地产金融也要与房地产企业深入探索房地产从市场化回归商业化,从纯商业化回归到合作化的共建共享模式,探索从合作化到公产化租赁新模式,以及采用公产资产证券化等创新房地产金融支持居者有其屋。总之,应以创新发展探索共有福利的房地产新时代,以此牵住房地产“灰犀牛”的鼻子,防范房地产资产泡沫风险以及各类资金违规进入房地产。

商业银行,应坚持保房地产金融创新的同时,重点要以维护稳定来抑制房地产泡沫。坚持以金融手段稳地价、稳房价、稳预期,政策工具和产品力争保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,同时金融监管也要从平稳健康可持续的大局出发,实施好房地产金融的审慎管理制度。在疫情情况下特别是鉴于宏观经济的整体考虑,货币和利率适度宽松,更要防范各类资金违规进入房地产,要做好资金的流向监管和额度监管。另外,商业银行要规范房企操作,对于一些楼盘炒作比较多的项目,贷款银行一定要做好各类监管,做到对信贷资金的全流程的审查和监控。商业银行应探索支持“新房地产”与新基建、新金融、数字化、乡村振兴和城市高质量融合发展,从而保障房地产市场的平稳健康高质量发展,成其久远。

(作者系经济学者、《世界的人民币》作者)

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