保险公司投资不动产模式及策略分析
发布时间：2014-08-14 11:32:41 作者： 来源：中国保险报·中保网
进入2014年以来，不动产市场出现了一定程度的分化，保险资金投资不动产，可以说风险与机遇并存。通过分析目前不动产市场及保险公司投资不动产的模式，提出一些应对策略，以供参考。
一、国外保险公司投资不动产发展概况
保险公司投资不动产，是资产负债匹配的一个重要途径。根据国际经验，保险公司投资不动产可以归纳出一条“由简单向复杂、由直接向间接、由实体向虚拟”的保险资金不动产投资发展路线。
从投资结构的历史变迁上看，大部分国家都经历了从不动产直接投资占比下降、有价证券投资、基金投资等上升的过程。当经济高速发展时期，不动产直接投资可以带来丰厚且稳定的收益，因而所占比重很大。当经济发展到一定阶段时，资产证券化和金融市场迅猛发展，保险投资会逐渐由贷款和不动产投资转向有价证券投资。
二、国内保险公司投资不动产情况
目前我国保险资金投资的不动产仅限于商业、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产；同时不得投资或销售商业住宅，不能直接从事房地产开发建设(含一级土地开发)、不得投资设立房地产开发公司或投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)。这也是从保险资金投资的安全性出发，实现保险资金的稳健投资。
自保监会颁布不动产投资办法后，国内保险公司逐步加大对于不动产的投资力度。具体而言，分为直接投资和间接投资两种方式。
（一） 直接投资
直接方式投资不动产，是保险公司投资不动产采取的主要方式。
1.投资办公物业。即通过购买成熟物业或者购置土地进行建设。购置成熟物业通常将自用和投资相结合，从而降低投资风险。例如2011年，北京CBD多块商业土地进行超标出让，其中多家保险公司均通过联合体的方式取得地块，进行总部建设，用于自用及租赁。
2.投资养老地产。国内寿险公司开展养老地产投资，基本上都以购置土地建造养老社区方式进行。例如泰康人寿在北京、四川等地投资建设养老社区；中国人寿在苏州投资建设养老社区。
3.投资海外办公物业。受美国次贷危机及欧洲债务危机影响，过去几年境外不动产价格出现了一定程度的下跌。自去年美国及欧洲经济企稳后，其不动产的投资机会开始显现。国内资本开始关注并投资于海外不动产投资市场。例如2013年，中国平安购入英国伦敦金融城劳合社大楼。
（二）间接投资
间接投资，是指投资于不动产金融产品。目前，国内保险公司仍以直接投资为主，随着市场上不动产金融产品数量的增多，保险公司也正在逐步加大对其投资力度。
1.投资不动产债权计划。自2013年起，以保险资产管理公司作为发起人设立的不动产债权计划逐渐增多。由于保险公司更注重风险，对收益率的要求要低于市场上其他投资主体，而从融资者角度讲，针对于保险公司的不动产债权计划能够降低融资成本。因此，不动产债权计划较容易受到保险公司及融资方的青睐，呈现较快增加的态势。
2.投资不动产集合资金信托计划。按照保监会投资金融产品的相关规定，保险资金也可以投资于集合资金信托计划。目前信托公司发行的集合信托计划，有相当数量是以不动产作为基础资产的，保险公司可以通过投资于类似不动产集合资金信托计划，间接投资不动产，获取固定收益。
3.投资券商资产管理计划。2014年，中信证券承做的中信启航资产管理计划被监管机关批准发行，这款被公认为是一种类REITs（房地产投资信托基金）的产品，据传主要由保险资金认购。虽然现在此类案例仍然较少，但也不失为保险资金投资不动产的一条途径。
4.投资上市地产公司股票。2013年以来，A股上市房地产公司金地集团和金融街受到保险公司多次举牌。保险公司投资上市地产公司股票，既可以看中上市地产公司股票估值较低具备投资价值，也可通过影响公司经营决策进而投资养老或商业地产。
5.投资REITs（房地产投资信托基金）产品。目前，国内发行REITs（房地产投资信托基金）的条件尚不具备。但国内优质物业仍可通过外部证券市场（如香港证券市场）进行发行和交易，保险公司也可以通过投资于境外REITs，进行不动产金融产品投资。
三、国内房地产市场现状和发展趋势
在过去的10多年里，中国房地产市场经历了一轮高速发展的黄金时期。进入到2014年，房地产市场面临下行风险。商用不动产市场，尤其是办公写字楼市场，一线城市如北京、上海仍较能保持供给和需求的平衡，其他一线城市和大部分二线城市，在过去几年里，都吸引了大量的投资，但是需求却相对有限，从而造成租金和价格出现停滞上涨或者存在预期下跌的态势。
从趋势来看，这种状况仍将维持较长时间。大部分二、三线城市的办公写字楼供应量有增无减，将进一步加大投资风险。而一线城市具有政治、经济、吸纳人才、创新活力等多方面优势，仍具有一定的投资价值，但需要以更加谨慎和周密的分析及眼光去进行投资。
四、保险公司投资不动产策略分析
针对目前不动产市场的状况，结合保险资金投资不动产的相关规定及投资情况，对于下一步的保险资金投资不动产，提出以下建议：
（一）秉持不动产“长期投资、稳定回报”的投资理念，严格控制投资比例。保险公司参与不动产市场投资，不应为牟取短期利益而参与不动产投机炒作，而应以获取长期投资回报为出发点，优选投资项目；另一方面，应该严格控制投资比例及投资区域，防止房地产价格及租金变动所面临的风险。
（二）选择合理投资方式及方向。保险公司的不动产投资也可以和主营业务相结合，通过不同不动产投资类型的配置，降低投资风险，在赚取投资收益的同时，也能促进主营业务的发展。如寿险公司，可结合养老保险进行养老社区、医院的投资；财险公司可结合汽车保险进行汽车4S店的投资。国内寿险机构已经在养老地产方面大举动作；财险公司和汽车4S店在各自业务上互相依赖，共同发展，因此也可进行投资合作，扩大保费来源，发展优质业务。
（三）加强创新不动产投资方式和品种。我国保险资金投资不动产，目前可投资的方式和品种仍有待进一步研究和创新。如前所述的类REITs产品，虽然目前国内尚不具备发行真正意义上REITs的条件，但是相关类似产品，将有机会再次推出；未来待条件成熟或监管政策进一步放宽后，也可将自身物业资产证券化或者投资于不动产PE基金。
（中国人民财产保险股份有限公司资金运营部 焦宏育）
进入2014年以来，不动产市场出现了一定程度的分化，保险资金投资不动产，可以说风险与机遇并存。通过分析目前不动产市场及保险公司投资不动产的模式，提出一些应对策略，以供参考。
一、国外保险公司投资不动产发展概况
保险公司投资不动产，是资产负债匹配的一个重要途径。根据国际经验，保险公司投资不动产可以归纳出一条“由简单向复杂、由直接向间接、由实体向虚拟”的保险资金不动产投资发展路线。
从投资结构的历史变迁上看，大部分国家都经历了从不动产直接投资占比下降、有价证券投资、基金投资等上升的过程。当经济高速发展时期，不动产直接投资可以带来丰厚且稳定的收益，因而所占比重很大。当经济发展到一定阶段时，资产证券化和金融市场迅猛发展，保险投资会逐渐由贷款和不动产投资转向有价证券投资。
二、国内保险公司投资不动产情况
目前我国保险资金投资的不动产仅限于商业、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产；同时不得投资或销售商业住宅，不能直接从事房地产开发建设(含一级土地开发)、不得投资设立房地产开发公司或投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)。这也是从保险资金投资的安全性出发，实现保险资金的稳健投资。
自保监会颁布不动产投资办法后，国内保险公司逐步加大对于不动产的投资力度。具体而言，分为直接投资和间接投资两种方式。
（一） 直接投资
直接方式投资不动产，是保险公司投资不动产采取的主要方式。
1.投资办公物业。即通过购买成熟物业或者购置土地进行建设。购置成熟物业通常将自用和投资相结合，从而降低投资风险。例如2011年，北京CBD多块商业土地进行超标出让，其中多家保险公司均通过联合体的方式取得地块，进行总部建设，用于自用及租赁。
2.投资养老地产。国内寿险公司开展养老地产投资，基本上都以购置土地建造养老社区方式进行。例如泰康人寿在北京、四川等地投资建设养老社区；中国人寿在苏州投资建设养老社区。
3.投资海外办公物业。受美国次贷危机及欧洲债务危机影响，过去几年境外不动产价格出现了一定程度的下跌。自去年美国及欧洲经济企稳后，其不动产的投资机会开始显现。国内资本开始关注并投资于海外不动产投资市场。例如2013年，中国平安购入英国伦敦金融城劳合社大楼。
（二）间接投资
间接投资，是指投资于不动产金融产品。目前，国内保险公司仍以直接投资为主，随着市场上不动产金融产品数量的增多，保险公司也正在逐步加大对其投资力度。
1.投资不动产债权计划。自2013年起，以保险资产管理公司作为发起人设立的不动产债权计划逐渐增多。由于保险公司更注重风险，对收益率的要求要低于市场上其他投资主体，而从融资者角度讲，针对于保险公司的不动产债权计划能够降低融资成本。因此，不动产债权计划较容易受到保险公司及融资方的青睐，呈现较快增加的态势。
2.投资不动产集合资金信托计划。按照保监会投资金融产品的相关规定，保险资金也可以投资于集合资金信托计划。目前信托公司发行的集合信托计划，有相当数量是以不动产作为基础资产的，保险公司可以通过投资于类似不动产集合资金信托计划，间接投资不动产，获取固定收益。
3.投资券商资产管理计划。2014年，中信证券承做的中信启航资产管理计划被监管机关批准发行，这款被公认为是一种类REITs（房地产投资信托基金）的产品，据传主要由保险资金认购。虽然现在此类案例仍然较少，但也不失为保险资金投资不动产的一条途径。
4.投资上市地产公司股票。2013年以来，A股上市房地产公司金地集团和金融街受到保险公司多次举牌。保险公司投资上市地产公司股票，既可以看中上市地产公司股票估值较低具备投资价值，也可通过影响公司经营决策进而投资养老或商业地产。
5.投资REITs（房地产投资信托基金）产品。目前，国内发行REITs（房地产投资信托基金）的条件尚不具备。但国内优质物业仍可通过外部证券市场（如香港证券市场）进行发行和交易，保险公司也可以通过投资于境外REITs，进行不动产金融产品投资。
三、国内房地产市场现状和发展趋势
在过去的10多年里，中国房地产市场经历了一轮高速发展的黄金时期。进入到2014年，房地产市场面临下行风险。商用不动产市场，尤其是办公写字楼市场，一线城市如北京、上海仍较能保持供给和需求的平衡，其他一线城市和大部分二线城市，在过去几年里，都吸引了大量的投资，但是需求却相对有限，从而造成租金和价格出现停滞上涨或者存在预期下跌的态势。
从趋势来看，这种状况仍将维持较长时间。大部分二、三线城市的办公写字楼供应量有增无减，将进一步加大投资风险。而一线城市具有政治、经济、吸纳人才、创新活力等多方面优势，仍具有一定的投资价值，但需要以更加谨慎和周密的分析及眼光去进行投资。
四、保险公司投资不动产策略分析
针对目前不动产市场的状况，结合保险资金投资不动产的相关规定及投资情况，对于下一步的保险资金投资不动产，提出以下建议：
（一）秉持不动产“长期投资、稳定回报”的投资理念，严格控制投资比例。保险公司参与不动产市场投资，不应为牟取短期利益而参与不动产投机炒作，而应以获取长期投资回报为出发点，优选投资项目；另一方面，应该严格控制投资比例及投资区域，防止房地产价格及租金变动所面临的风险。
（二）选择合理投资方式及方向。保险公司的不动产投资也可以和主营业务相结合，通过不同不动产投资类型的配置，降低投资风险，在赚取投资收益的同时，也能促进主营业务的发展。如寿险公司，可结合养老保险进行养老社区、医院的投资；财险公司可结合汽车保险进行汽车4S店的投资。国内寿险机构已经在养老地产方面大举动作；财险公司和汽车4S店在各自业务上互相依赖，共同发展，因此也可进行投资合作，扩大保费来源，发展优质业务。
（三）加强创新不动产投资方式和品种。我国保险资金投资不动产，目前可投资的方式和品种仍有待进一步研究和创新。如前所述的类REITs产品，虽然目前国内尚不具备发行真正意义上REITs的条件，但是相关类似产品，将有机会再次推出；未来待条件成熟或监管政策进一步放宽后，也可将自身物业资产证券化或者投资于不动产PE基金。
（中国人民财产保险股份有限公司资金运营部 焦宏育）