险资投资养老地产：让人欢喜让人忧
发布时间：2014-08-12 12:07:37 作者：赵景涛 来源：中国保险报·中保网
养老地产项目运作的一种方式是保险公司与地产开发商联合成立股份公司，由保险公司提供资金支持和风险控制，由地产开发商提供技术支持和市场销售，双方按股权比例分配投资收益。这种操作形式的优点是双方可通过合作，优势互补。
□赵景涛
人口老龄化是当前中国面临的一大挑战。据估计，我国老年人口总数在2025年将达到3亿，2050年超过4亿，届时平均每三人中就有一位是老年人。随着人口的老龄化，养老服务的需求日益增长，养老地产项目也将进入快速发展的通道。保险企业一方面将养老地产视为未来发展的一场饕餮盛宴；另一方面却又在实际投资操作时举棋不定。笔者认为，导致保险企业如此矛盾的原因主要是企业的经营方式、宏观经济风险，以及相关养老政策的约束。
就经营方式而言，目前保险公司在承建养老地产项目时主要有独立运作和股权合作两种形式。独立运作方式指保险公司通过设立子公司独立运作养老地产项目，这种方式的好处在于保险企业独立策划、独立运营、拥有较大自主权。然而，保监会投资细则要求“保险资金投资养老不动产项目时，不得自行开发建设投资项目，不得以分拆形式销售养老项目产权，不得利用销售养老项目产权获得销售收入”，所以养老地产项目主要以出租的形式存在。若养老地产项目只能出租，会造成保险企业前期投资巨大、后期回笼资金周期较长的现象，使其短时期内收益低，引发保险资金负债与资产不匹配风险。如将“只租不售”改变“可租可售”，可在一定程度上降低保险企业单独投资养老地产的风险。
养老地产项目运作的另一方式是保险公司与地产开发商联合成立股份公司，由保险公司提供资金支持和风险控制，由地产开发商提供技术支持和市场销售，双方按股权比例分配投资收益。这种操作形式的优点是双方可通过合作，优势互补。缺点是双方在协调、解决分歧时会消耗过多时间，以至于耽误项目的开展。
就宏观经济风险而言，养老地产作为房地产市场的一部分，易受宏观经济的影响。2014年以来，由于多方面的因素，国内房地产市场整体转冷，各地新开楼盘纷纷降价，房地产市场成交量相对低迷。显然，若此时养老地产项目建成，销售将会成为一大难题，保险企业会面临较大的市场风险。而且，如果开发资金长时期不能被收回，还会产生险企资产负债的匹配问题，保险企业将面临投资错配风险。并且，此外，房地产市场周期波动导致房产价格波动，如不能及时规避价格波动，损失不可避免，保险企业需面对房地产价格波动的风险。这三大风险相互叠加，加之我国房地产市场本身尚不成熟，将成为非常棘手的问题。
以上是从经营方式和宏观经济因素两个方向说明保险企业进入养老地产行业面临的问题，这些问题是可以通过采用恰当的合作方式、调整经营策略、使用金融工具等方式来缓解或化险为夷。但是来自政策的掣肘只能依靠政府的顶层设计和有效实施才能改善。对于养老地产而言，政府在相关市场中起重要作用。诸如土地、税收等政策，会对养老地产的发展产生巨大影响。
土地政策方面忧喜参半。喜的是，国土资源部日前下发的《养老服务设施用地指导意见》围绕养老服务设施用地供应、开发、利用、管理提出了系列意见，传达出了国家大力支持养老产业的信息；忧的是，地方政府将保险企业对养老社区的土地开发定性为商业用地，这会加重保险企业的开发成本。若有关养老地产方面政策的出台和该政策的实施出现脱节，还会进一步加重保险业投资养老地产的政策风险。
税收优惠的相关政策有待进一步出台。虽然日前国内推出的首只养老地产基金享受税收等方面的优惠，但对于保险企业涉足的养老地产项目尚未得到相关税收优惠。此外，尚无消费者参与实物型养老保险可以在个人所得税方面得到优惠的政策。若政府能同时出台企业、个人双方面的优惠政策，将从供、需两个方面促进养老地产的发展。
除上述两方面的政策以外，政府还需围绕着养老地产，加强完善基础设施和配套医疗体系的建设，消除购买者入住后的顾虑。这样才能进一步释放购买需求，避免养老社区出现“空城”，也有助于保险企业回笼投资资金，降低其开发风险。
上述问题在一定程度导致当前保险企业在进军养老地产时举棋不定。据报道，2013年保险企业实际投入养老地产的资金总额仅为50亿元，今年前5个月保险企业开发养老地产的筹资金额只有30多亿元，这与2010年中国人寿、中国平安、泰康保险等企业动辄投入数百亿相距甚远。
总之，保险企业在进军养老地产时受到的因素可归结为两种，政府因素与市场因素。二者的关系成为解决上述问题的核心。当前政策和宏观经济等不确定因素相互叠加，抑制了保险企业参与养老地产行业的积极性，需要政府通过调整优化相关政策、强化市场因素引导，来吸引保险企业参与其中，以达到政府和市场双赢的效果。
养老地产项目运作的一种方式是保险公司与地产开发商联合成立股份公司，由保险公司提供资金支持和风险控制，由地产开发商提供技术支持和市场销售，双方按股权比例分配投资收益。这种操作形式的优点是双方可通过合作，优势互补。
□赵景涛
人口老龄化是当前中国面临的一大挑战。据估计，我国老年人口总数在2025年将达到3亿，2050年超过4亿，届时平均每三人中就有一位是老年人。随着人口的老龄化，养老服务的需求日益增长，养老地产项目也将进入快速发展的通道。保险企业一方面将养老地产视为未来发展的一场饕餮盛宴；另一方面却又在实际投资操作时举棋不定。笔者认为，导致保险企业如此矛盾的原因主要是企业的经营方式、宏观经济风险，以及相关养老政策的约束。
就经营方式而言，目前保险公司在承建养老地产项目时主要有独立运作和股权合作两种形式。独立运作方式指保险公司通过设立子公司独立运作养老地产项目，这种方式的好处在于保险企业独立策划、独立运营、拥有较大自主权。然而，保监会投资细则要求“保险资金投资养老不动产项目时，不得自行开发建设投资项目，不得以分拆形式销售养老项目产权，不得利用销售养老项目产权获得销售收入”，所以养老地产项目主要以出租的形式存在。若养老地产项目只能出租，会造成保险企业前期投资巨大、后期回笼资金周期较长的现象，使其短时期内收益低，引发保险资金负债与资产不匹配风险。如将“只租不售”改变“可租可售”，可在一定程度上降低保险企业单独投资养老地产的风险。
养老地产项目运作的另一方式是保险公司与地产开发商联合成立股份公司，由保险公司提供资金支持和风险控制，由地产开发商提供技术支持和市场销售，双方按股权比例分配投资收益。这种操作形式的优点是双方可通过合作，优势互补。缺点是双方在协调、解决分歧时会消耗过多时间，以至于耽误项目的开展。
就宏观经济风险而言，养老地产作为房地产市场的一部分，易受宏观经济的影响。2014年以来，由于多方面的因素，国内房地产市场整体转冷，各地新开楼盘纷纷降价，房地产市场成交量相对低迷。显然，若此时养老地产项目建成，销售将会成为一大难题，保险企业会面临较大的市场风险。而且，如果开发资金长时期不能被收回，还会产生险企资产负债的匹配问题，保险企业将面临投资错配风险。并且，此外，房地产市场周期波动导致房产价格波动，如不能及时规避价格波动，损失不可避免，保险企业需面对房地产价格波动的风险。这三大风险相互叠加，加之我国房地产市场本身尚不成熟，将成为非常棘手的问题。
以上是从经营方式和宏观经济因素两个方向说明保险企业进入养老地产行业面临的问题，这些问题是可以通过采用恰当的合作方式、调整经营策略、使用金融工具等方式来缓解或化险为夷。但是来自政策的掣肘只能依靠政府的顶层设计和有效实施才能改善。对于养老地产而言，政府在相关市场中起重要作用。诸如土地、税收等政策，会对养老地产的发展产生巨大影响。
土地政策方面忧喜参半。喜的是，国土资源部日前下发的《养老服务设施用地指导意见》围绕养老服务设施用地供应、开发、利用、管理提出了系列意见，传达出了国家大力支持养老产业的信息；忧的是，地方政府将保险企业对养老社区的土地开发定性为商业用地，这会加重保险企业的开发成本。若有关养老地产方面政策的出台和该政策的实施出现脱节，还会进一步加重保险业投资养老地产的政策风险。
税收优惠的相关政策有待进一步出台。虽然日前国内推出的首只养老地产基金享受税收等方面的优惠，但对于保险企业涉足的养老地产项目尚未得到相关税收优惠。此外，尚无消费者参与实物型养老保险可以在个人所得税方面得到优惠的政策。若政府能同时出台企业、个人双方面的优惠政策，将从供、需两个方面促进养老地产的发展。
除上述两方面的政策以外，政府还需围绕着养老地产，加强完善基础设施和配套医疗体系的建设，消除购买者入住后的顾虑。这样才能进一步释放购买需求，避免养老社区出现“空城”，也有助于保险企业回笼投资资金，降低其开发风险。
上述问题在一定程度导致当前保险企业在进军养老地产时举棋不定。据报道，2013年保险企业实际投入养老地产的资金总额仅为50亿元，今年前5个月保险企业开发养老地产的筹资金额只有30多亿元，这与2010年中国人寿、中国平安、泰康保险等企业动辄投入数百亿相距甚远。
总之，保险企业在进军养老地产时受到的因素可归结为两种，政府因素与市场因素。二者的关系成为解决上述问题的核心。当前政策和宏观经济等不确定因素相互叠加，抑制了保险企业参与养老地产行业的积极性，需要政府通过调整优化相关政策、强化市场因素引导，来吸引保险企业参与其中，以达到政府和市场双赢的效果。